Hỗ Trợ Mua Nhà Cho Người Thu Nhập Thấp

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trong năm 2023 tỉnh Bình Dương đã rà soát, công bố thông tin 4 dự án đầu tư nhà ở xã hội trên địa bàn để tiếp cận nguồn vốn vay từ gói 120.000 tỷ của Chính phủ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11-3-2023, nhằm giúp chủ đầu tư hạ giá bán nhà ở xã hội, người dân tiếp cận mua nhà ở xã hội được thuận lợi, phù hợp với túi tiền.

Phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 76 dự thảo Luật đưa ra 6 chính sách. Các chính sách này cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chính sách quan trọng nhất trong xây dựng, phát triển nhà ở xã hội là sự hỗ trợ của Nhà nước và sự đồng hành cùng tham gia của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chính sách này còn chung chung, chưa thực sự được thể hiện một cách rõ nét tại điểm b khoản 1 Điều 76 (Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách).

Do đó, cần viết lại điểm b để khẳng định rõ nguyên tắc này như sau: "Có sự kết hợp giữa hỗ trợ của Nhà nước và sự tham gia, hỗ trợ của doanh nghiệp…". Để thực hiện Chiến lược về nhà ở quốc gia, Đề án về nhà ở xã hội thì Nhà nước cần xác định rõ trách nhiệm tiên phong của mình bằng những hỗ trợ trực tiếp từ cơ chế, chính sách, từ các nguồn lực (đất đai, tài chính, tín dụng…).

Tuy nhiên, ngoài vai trò hỗ trợ của Nhà nước cần phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần phải coi đây là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp bất động sản, để họ thấy được trách nhiệm của họ cùng với Nhà nước chung tay thực hiện một chính sách lớn, có tính nhân văn cao cả là chăm lo nhà ở cho những người có thu nhập thấp.

Kiến nghị chỉ nên thiết kế một chính sách rất đơn giản trong ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội với 2 yếu tố cơ bản

Điều 82 dự thảo Luật quy định khá nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong đó có điểm mới như đã đề cập ở điểm 2 nói trên là: Được dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án hoặc một phần diện tích sàn thuộc phần khối đế công trình theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng, kinh doanh công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này. Về ưu đãi này, người viết đã có ý kiến tại điểm 2 bài viết này.

Chúng tôi thống nhất quan điểm rằng, cần có chính sách đủ hấp dẫn để các doanh nghiệp tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Chính sách ưu đãi nào thì cần phải tính toán cụ thể trên cơ sở hài hòa ba lợi ích: Người dân, Nhà nước và nhà đầu tư. Đây là bài toán kinh tế, ở góc độ lập pháp thì rất khó góp ý. Các nhà kinh tế cần phải đưa vấn đề lên bàn tính để tính toán, tìm ra đáp số cho bài toán lợi ích này.

Cuối cùng là phải đưa ra các chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn để nhà đầu tư không bị thiệt thòi nhưng cũng phải kêu gọi lòng thiện tâm để họ thấy rõ trách nhiệm xã hội của mình trong việc chung tay cùng Nhà nước quan tâm đến các vấn đề an sinh xã hội.

Tuy nhiên, chính sách càng phức tạp thì càng tốn thêm chi phí vận hành và quản lý, càng dễ bị lợi dụng, biến tướng. Do vậy, chỉ nên thiết kế một chính sách rất đơn giản trong ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội với 2 yếu tố cơ bản, đó là:

(1) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây là yếu tố quyết định để giảm giá nhà ở xã hội, bảo đảm sự chi trả hợp lý cho những người có thu nhập thấp.

(2) Quy định lợi nhuận định mức hợp lý đối với 20% phần diện tích nhà ở xã hội mà doanh nghiệp bất động sản có trách nhiệm phải xây dựng như đề xuất của chúng tôi ở điểm 2 nói trên cùng với chính sách miễn, giảm thuế đối với doanh nghiệp để đơn giản hóa chính sách, tiết giảm chi phí quản lý, tránh tiêu cực. Với thiết kế này chúng tôi cho là hài hòa được các lợi ích, khả thi và sẽ đi vào cuộc sống.

Nếu ở những thời điểm nhất định, doanh nghiệp bất động sản chưa đạt 20% diện tích nhà ở xã hội trên tổng diện tích các dự án bất động sản của doanh nghiệp đã làm thì doanh nghiệp phải hoàn thành 20% đó mới được tham gia đấu thầu hoặc bốc thăm thực hiện dự án bất động sản tiếp theo.

Tất nhiên, để thực hiện được cơ chế nói trên thì Nhà nước phải có quỹ đất sạch. Mà muốn có quỹ đất sạch để đưa ra đấu thầu, đấu giá thì đương nhiên Nhà nước phải có nguồn vốn lớn để thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Sẽ có ý kiến phản biện rằng, nguồn tài chính ở đâu để Nhà nước tạo quỹ đất sạch. Thiết nghĩ, vốn ở các ngân hàng thương mại không thiếu, nếu chúng ta mở "rum", cho phép các ngân hàng đưa vốn vào các dự án nhà ở xã hội để nhà nước thực hiện thu hồi, đền bù, tạo quỹ đất sạch, sau đó đấu thầu, đấu giá, thu hồi vốn cho ngân hàng thì không phải là không khả thi.

Với cơ chế miễn tiền sử dụng đất đối với dự án và thực hiện cơ chế trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp bất động sản về 20% diện tích nhà ở xã hội với lợi nhuận định mức hợp lý cùng với chính sách miễn giảm thuế cho doanh nghiệp, chúng tôi cho là sẽ khả thi cho bài toán lợi ích này.

Cũng xin nói thêm rằng, Nghị quyết số 18 Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII của Đảng đã khẳng định hai định hướng chính sách cơ bản là giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu thầu, đấu giá và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Để hiện thực hóa được các chính sách này trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, điểm cốt lõi là phải xử lý được chênh lệch địa tô. Muốn xử lý được chênh lệch địa tô, bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên thì phương án khả thi nhất là Nhà nước phải tạo được quỹ đất sạch, từ đó thực hiện đấu thầu, đấu giá đối với tất cả các dự án bất động sản nói chung.

Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ

Chiều 9/6, tại thành phố Bắc Ninh, UBND tỉnh Bắc Ninh tổ chức Hội nghị kiểm đếm tiến độ triển khai thực hiện chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động trên địa bàn tỉnh.

Đề xuất trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm

Điều 81 dự thảo Luật quy định: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau:

- Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư;

- Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu;

Quy định lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước là phù hợp với pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đấu thầu và xây dựng. Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký trở lên mà vẫn thực hiện theo phương thức đấu thầu theo Luật đấu thầu thì cần phải cân nhắc, xem xét thêm.

Về vấn đề này, dự thảo Luật trình Chính phủ cho ý kiến trước đây đưa thêm một phương án (phương án 1) như sau: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức, có đại diện của các Sở ngành có liên quan, cơ quan công an, kiểm toán, chủ đầu tư theo hướng: chủ đầu tư tham gia bốc thăm phải đáp ứng các tiêu chí về: điều kiện chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án theo quy định của Luật này. Tuy nhiên, dự thảo Luật trình UBTVQH cho ý kiến (như Điều 81 nêu trên) đã bỏ phương án này.

Liên quan đến chính sách này, nếu vẫn thiết kế chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn như hiện nay), nhưng vẫn giữ nguyên cơ chế hiện hành về lựa chọn nhà đầu tư (thông qua đấu thầu) thì sẽ không có đột phá, không tạo bước chuyển biến đáng kể trong tháo gỡ các khó khăn hiện nay về lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.

Từ đó, chúng tôi khuyến nghị nên lựa chọn cải cách theo phương án trình Chính phủ như nói trên (phương án 1). Phương thức bốc thăm lựa chọn nhà đầu tư cũng chính là kinh nghiệm thành công mà Hàn Quốc đã và đang áp dụng khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Phương thức này sẽ giúp cắt giảm được rất nhiều thủ tục hành chính về đấu thầu, theo đó cắt giảm được rất nhiều thời gian và tiền bạc từ các thủ tục này (đây là vấn đề đang rất vướng mắc trong thực tiễn hiện nay).

Tuy nhiên, phương án này cũng tạo ra sự thiếu thống nhất đồng bộ với Luật đất đai, Luật đầu tư công và Luật Đấu thầu hiện hành. Mặt khác, phương án bốc thăm cũng có thể tạo ra bất bình đẳng giữa các nhà thầu, khi có nhà thầu may mắn bốc được nhiều lần, có nhà thầu thì không. Từ đó, nếu lựa chọn phương án bốc thăm chúng tôi đề nghị:

Thứ nhất, chính sách phát triển nhà ở xã hội là một chính sách đặc biệt, thể hiện tính ưu việt của chế độ, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đến an sinh xã hội, trợ cấp xã hội nên cơ chế, chính sách cũng phải đặc biệt.

Nếu chúng ta chấp nhận lựa chọn phương án bốc thăm thì phải đồng thời chấp nhận sửa đổi các quy định liên quan trong các luật về đất đai, đầu tư công, đấu thầu liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, mà Luật Đất đai và Luật Đấu thầu cũng đang trong quá trình sửa và xem xét cùng với Luật Nhà ở nên cũng thuận lợi cho việc điều chỉnh, đồng bộ hóa chính sách.

Thứ hai, để bảo đảm sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp dự án, đề nghị bổ sung vào phương án này quy định: những nhà thầu đã bốc thăm trúng thầu dự án xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ không được tham gia bốc thăm ở các gói thầu tiếp theo trong thời gian nhất định (có thể từ 1 đến 2 năm).

Cũng có ý kiến lo ngại rằng, khó kiểm soát được tính minh bạch trong cơ chế bốc thăm. Thực tiễn cơ chế đấu thầu hiện nay cũng còn nhiều vấn đề chưa công bằng, chưa minh bạch vẫn được gọi là "đấu thầu hình thức", "quân xanh, quân đỏ". Vấn đề là cách tổ chức, quản lý và giám sát như thế nào để bảo đảm minh bạch, loại bỏ những hạn chế, tiêu cực trong tổ chức thực hiện chứ không phải hoàn toàn vì cơ chế mà sinh ra tiêu cực.